对话人：

　　全国律师协会民事业务委员会主任 朱树英

　　《法制日报》记者 林 燕

　　对话时间：

　　2011年11月1日

　　对话背景：

　　律师队伍是我国司法战线的重要组成部分,是促进国家民主与法治建设的重要力量,为了让公众走近中国律师、了解中国律师,全国律师协会与法制网联合推出了“影响力?中国律师系列访谈”节目,选取法治热点话题,与知名律师面对面。

　　全国律师协会民事业务委员会主任朱树英作为房地产、建设领域资深法律专家，多次应邀参加政府立法课题研究和专项立法听证，为立法部门提供专家意见和建议。

　　近些年，工程建设领域的质量安全事故不断。2010年11月15日，静安区胶州路728号公寓大修、改建施工现场大楼发生特别重大火灾事故，造成58人死亡，73人受伤，直接经济损失1.58亿元。2009年6月27日，上海闵行区“莲花河畔景苑”一栋在建的13层住宅楼全部倒塌，造成一人死亡。从技术层面而言，这是项目施工中质量管理能力差、控制手段不力造成的；从立法层面，如何完善相关法律？

　　此外，各种房地产领域的热点话题也颇受关注：房屋降价，老业主是否可以让开发商赔偿？经济适用房、两限房等政策房是否可以转让？《消费者权益保护法》是否有可能增设买房后悔权？

　　带着这些问题，法制日报记者与朱树英律师就房产、建筑领域的热点法律问题展开对话。

 

　　主持人：《城市房地产管理法》是房地产开发管理方面的重要的法律，该法自1995年1月1日起施行，2007年修正。近年来，一些全国人大代表提交议案认为，现行《城市房地产管理法》存在一些缺陷需要进一步修正。去年10月就有报道称，住房和城乡建设部正开展《城市房地产管理法》的修订工作，修改草案征求意见稿已经形成。为什么《城市房地产管理法》需要进一步修订？

　　朱树英：我国自1995年1月1日施行《城市房地产管理法》以来，在房地产的开发建设领域出现了一系列新情况、新问题。现行《城市房地产管理法》虽然单独设置了第三章“房地产开发”，其中有7条规定，分别从开发原则和总体规划、出让开发条件等方面进行了规定，但是这些规定均属于原则性规定，缺乏实际指导和操作上的实用性，不足以规范、确保房屋开发的质量保证和使用安全。

　　主持人：在您看来，修改《城市房地产管理法》重点应解决什么问题？

　　朱树英：《城市房地产管理法》的修订应首先重点考虑完善有关房屋质量和使用安全的相应法律制度。立法部门在修订该法时，必须将上述原则性规定完善和细化，并配套健全相关的法律制度，以达到确保房地产开发建设的质量和安全，保障人民生命和财产安全的目的，解决法条规定与执法实践和市场需求脱节的问题。

　　主持人：具体应从哪些方面进行修改《城市房地产管理法》来确保房地产开发建设的质量和安全？

　　朱树英：建议针对《城市房地产管理法》的第三章，从四方面建立健全相应制度，强化房屋开发建设的质量和安全管理。一要建立施工工期控制制度，对无序压缩工期的违法追究应完善相应的法律规定。二要确立隐蔽工程强制验收制度，加强对隐蔽工程验收的管理控制。三要创建房屋安全使用制度，规范房屋使用行为。四要创设相应的房屋保修及物业保险制度，填补当下房屋物业保修的缺失。

 

　　主持人：在楼市调控政策的作用下，近期楼市出现了较大松动。上海迎来开发商降价潮，多个楼盘降价老业主抗议；北京通州一些楼盘也出现了同样的情况。从契约精神上，老业主要求开发商补偿或退房的要求能否得到支持？

　　朱树英：这个问题的解决要依据合同法的规定。合同是当事人互相约定权利义务关系的协议，既然签了协议，约定你昨天按3万元一平方米的的价格买了房子，今天降了1万元，你觉得亏了，但这亏得由您自己来承担，这和买股票是一样的道理，市场的风险也由自己把握。还有另一种可能，您原来8千买了一套房子，现在涨了，涨成2万块了，你赚了1.2万，这时候您就不会觉得买房合同不合理这个道理是一样的。

　　主持人：有网友问，这价格变化是否能算合同法上的情事变更要求变更合同、退房？

　　朱树英：这是正常的投资风险，不能算情事变更，也不能作为退房的依据。就像你投资失败，买了股票亏了一样的道理。

 

　　主持人：有报道说《消费者权益保护法》修改或规定买房后悔权，因为考虑到房子是交易额巨大的消费行为，要建立冷静期制度也就是后悔权制度，原则上让消费者在合理期限内可以无条件退房。您觉得这有可能实现吗？

　　朱树英：我觉得不应该设定这种后悔权，该权限如果不恰当地提出反而还有可能造成交易混乱。类似的条款倒是有合同法的54、55条，叫做可变更、可撤消的条款。若交易过程中存在重大误解和显示公平，可以行使变更权和撤销权。但假若设立了无条件的后悔权，一定程度上颠覆了现在法律的严肃性。