"办理贷款前信贷员说一般两周时间就能通过审批、放款，现在快一个月了还在排队等候。"首次贷款购房者肖女士近日比较苦恼。通胀压力大、信贷政策紧缩、放款额度缩水，商业银行的贷款审批、发放时间也相应拉长。
据"链家地产"市场研究部发布的最新统计报告显示，当前银行放款额度有限，因此审批和放款时间拉长，与三四月份相比，其周期大约拉长了3-5天。如果个别客户希望能够获得利率优惠，其审批和放贷周期大约拉长7天。
特别是到了月末，由于放款额度的限制，部分客户排队两周或一个月才能获得贷款。记者随后在向京城10家商业银行咨询个贷业务时也发现，不管是大型国有商业银行还是中小型股份制商业银行，都明确表示审批、放款时间确实比以前拉长了一些。光大银行某支行个贷部工作人员表示，要是月初来申请贷款兴许还能快些，现在是6月最后一周，银行的额度都比较紧张，所以具体多长时间能放款下来也不好说。
"之前可能要一个月时间，现在有所拉长，行里许多贷款的审批早就下来了，但却没有额度放款。"某国有银行信贷部客户经理直言道。"链家地产"首席分析师张月认为，由于信贷额度有限，而贷款需求多，必然会出现放款周期拉长、客户排队等待的现象，预计7月这类情况将会继续增多。
"通胀持续高企，昨日国家发改委公开表示，6月CPI的平均涨幅可能要高于5月的5.5%，信贷政策可能进一步收紧;同时，按照往年的投放比例来看，银行一般每年四个季度都会按照3∶3∶2∶2的比例投放，如此一来，下半年的额度将更加紧张。"相关业内人士分析道。
同时，记者注意到，京城首套房贷首付比例提至四成的银行出现扩容。不过，各家银行开始对首套房中的一手房及二手房设置不同的标准。根据监管层的相关规定，首套房新房的首付比例为30%，但是开发商一般都有相应的合作银行，具体的首付比例、利率都需要根据实际情况而定。
而提高首付比例至四成的银行都针对的是二手房贷款，其中中国银行、浦发银行、光大银行、华夏银行相关的个贷部工作人员都明确表示，如果首套房购买的是二手房，首付比例已由此前的三成提至四成。个别银行甚至出现利率上浮20%-30%，或者针对不同资质客户实行差异化的利率政策。如资质良好、在银行有一定规模存款的客户，利率可有一定的优惠。
张月认为，当前银行首套房贷款利率虽然未全面上浮，但是针对不同客户差异化的利率政策未来将会更加明显。若信贷政策再度紧缩，未来不排除首套房利率浮动性增强甚至出现全面上调的情况。
监管部门首次公开表示要减少房地产贷款;开发商转向信托融资，5月募集规模创新高
昨天，上海银监局局长廖岷在沪出席"2011领军者系列峰会"时表示，银监会已要求银行采取减少对房地产开发商的贷款等四项措施来防范房地产贷款风险。据悉，这也是监管部门首次公开表示要减少房地产贷款。
四项措施防范风险
谈到房地产贷款的风险，廖岷表示，"这主要也是中国近两年工业化和城市化的副作用。很多地方政府把房地产作为支柱行业，所以银行资产负债表上有很多房地产贷款这也不足为奇了。"
为了应对这个风险，银监会要求银行对房地产贷款的申请做到严格的尽职调查，对房地产贷款风险防范采取四个措施：对贷款成数有明确要求，要求银行使用在建工程作为抵押而不是土地，减少银行对房地产开发商的贷款，以及贷款一定要达到现金流全覆盖。
根据央行最新数据显示，去年新增的7.95万亿贷款中近25%流入了房地产领域。为了对房地产行业降温，政府已采取了上调首付比例和抵押贷款利率、限购等行政措施以及对开发商拿地制定更严格的规定。近几年银监会也对房地产贷款进行了多轮压力测试，以评估房价大跌下对银行资产质量的影响。
在此宏观调控背景下，今年5月底甚至有消息称，"央行牵头开会通知各大国有银行，全面停止对房地产开发商贷款，何时放开等待通知。"随后此消息遭到了各大银行的否认。一工行地方分行内部人士表示，银行口径上没公开表态叫停，但实际上好几家银行都已经暂停审批开发贷，跟停了没什么区别。而中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也曾向记者透露，开发商已经很难从银行获得贷款了。
房产商转向信托融资
虽然开发贷款并没有全面喊停，但实际上从去年下半年开始，银行已经在大规模压缩开发贷款。商业房产开发贷更是一贷难求，大部分中小房地产开发商都不能从银行融到资金，只能转向信托求救。据用益信托工作室不完全统计，今年前5个月集合信托产品投向房地产行业的资金规模达人民币1168亿元，占信托资金总量的45%。5月份单月投向房地产领域的规模达到256亿元，刷新单月最高规模纪录。
但是，投资者对房地产信托的态度更加谨慎，房地产信托成立的速度已然放缓。与4月份相比，房地产信托成立数量锐减26%。同时，由于风险评级较高，银行方面也开始出现收紧房地产信托推介的现象。
6月初，多家媒体报道了银监会要求10家信托公司暂停房地产信托业务的消息。据了解，银监会并没有全面停止房地产信托业务，但要求控制房地产信托业务发展节奏和规模。
银监会四大措施防范房地产贷款风险
房地产风险广度和深度进一步加强，但仍然可控
上海银监局局长廖岷23日表示，近几年银监会对房地产贷款进行了多轮压力测试，现在房地产风险的广度和深度在进一步加强，但监管部门认为房地产贷款风险仍然可控。他具体列出了银监会要求银行对房地产贷款风险防范的四大措施，即对贷款成数有明确要求，要求银行使用在建工程作为抵押而不是土地，减少银行对房地产开发商的贷款，以及贷款一定要达到现金流全覆盖。
积极应对房地产贷款风险
廖岷是在上海举行的"2011领军者系列峰会"上作上述表述的。他在峰会上阐述了对中国银行业现状、面临的挑战及采取的措施，并对进一步推进上海国际金融中心建设发表了看法。
廖岷说，从各项审慎监管指标包括资产质量、资本充足率、拨备率、盈利水平，以及风险防控能力、审慎经营理念等方面来看，当前中国银行业正处在历史上的最好时期。这些成效的取得既包含了银行业金融机构自身的努力，同时也得益于监管者这些年来在加强银行公司治理、推进风险监管、科学监管等方面的大量付出。
在介绍中国银行业取得的成绩的同时，廖岷也着重介绍了中国银行业对于面临的各种困难与挑战所采取的措施。
廖岷指出，在房地产贷款方面，近年来很多地方政府把房地产作为支柱行业，银行资产负债表上有很多房地产贷款并不奇怪。"为了应对房地产贷款风险，银监会已要求各商业银行严格执行国家房地产调控政策，做好差异化房地产信贷和贷前尽职调查。"他具体列出银监会要求银行对房地产贷款风险防范的四大措施，即对贷款成数有明确要求，要求银行使用在建工程作为抵押而不是土地，减少银行对房地产开发商的贷款，以及贷款一定要达到现金流全覆盖。
全面部署"平台贷"监管
除房地产贷款外，廖岷认为，目前中国银行业还面临银行资产负债表期限错配、政府融资平台贷款和对国际上新的监管规则本地实施等多重挑战。
廖岷表示，目前大部分银行信贷资产是中长期贷款，而进入加息通道后，银行存款倾向短期化，形成期限错配问题。对此，监管部门一直关注并指导银行加大消费贷款和中小企业贷款的投放，并审慎地开展资产证券化试点工作。
对于政府融资平台问题，监管部门要求银行对每笔平台贷款进行重新审核和分类，要求银行依据风险覆盖率对资产进行归类，并且在资本计提、风险拨备、贷后管理等方面做了全面的部署和安排。
在应对国际监管改革挑战方面，廖岷说，巴塞尔III的实施将在更严格的指标监管与日常监管两方面加大对中国银行业金融机构的影响。中国银行业的监管标准一直坚持以国际监管标准为最佳参照系，并密切结合我国银行业的实际情况而制定。监管部门在资本充足、流动性管理和计提拨备方面，始终致力于更高标准和更加透明的银行业监管环境建设。
廖岷还对进一步推进上海国际金融中心建设发表了看法。他说，除需要引进更多的金融机构、金融人才，还需要监管者和经营者进一步提升宏观视野及思维，进一步推进创新并加强有效风险管理，以及加强多方面的协作和交流等。
保障房8000亿民间融资破局 地方发债跃跃欲试
饱受融资之困的保障性住房建设迎来体制破局，国家发改委鼓励投融资平台公司发行企业债券进行保障房项目融资，被认为是政府大举推动保障房融资创新的重要信号。
这是继6月17日财政部公布2011年地方政府债券首次代理发行计划、旨在以地方债资金撬动保障房建设之后，国家部委在一周内第二次从政策方面为保障房建设开辟融资渠道。
自从国家发改委发出地方政府可以运用企业债为保障房融资后，云南、广东、安徽等地表示将发行企业债。实际上，在国家发改委的文件正式出台之前，已经有多个地方政府融资平台发债为保障房建设融资。
5月31日，山西大同市经济建设投资有限责任公司发行了25亿元公司债，其中14.7亿元拟用于大同市廉租房建设，其余10.3亿元拟用于补充公司营运资金和市政建设。该期债券为6年期，票面利率为6.50%，债券存续期内固定不变。
有业内人士预言，在保障房建设的巨大资金压力下，与保障房建设相关的国家或地方性融资创新计划将会被陆续推出，保障房融资有望形成由点到面的突破，从根本上破解保障房融资的瓶颈问题。
国家密集发布金融政策意在吸引民间资金涌向保障房建设。而除了"自上而下"保障房融资机制创新外，各地方政府以及各类投资主体也开始积极探索"自下而上"的融资渠道，双轨并行的"政府+开发商"保障房融资模式日渐明晰。
保障房债务融资破冰
国家发改委日前已经下发通知，鼓励各地利用投融资平台，申请发行企业债券，优先用于保障房建设。部分地方政府开始着手准备推出保障房企业债融资计划。
根据北京住总集团董事长张贵林在6月22日向媒体透露的信息，北京住总集团、北京首开集团和北京金隅集团等保障房建设大户正计划发行500亿元企业债，其中相当大比例资金用于保障房建设。
安徽省发改委发布的一份落款日期为6月15日的通知显示，国家发改委已发布指导文件，要求简化地方政府发行企业债支持保障房建设的审核环节，并要求缩短核准周期。这意味着尽管全国清理地方债的风暴仍在继续，但为了解决保障房资金缺口，决策层仍然给地方平台公司开辟了绿色通道。
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，上述举措意味着保障房建设专项融资的瓶颈已经突破。庄凌顾问董事总经理张映光则认为，保障房融资可以依靠企业发债完成，看似只是为1.3万亿元保障房建设提供了一个融资渠道，但实际上具有房地产行业开启直接融资路径的特殊意义，预示着今后保障房的融资路径上可能会出现更多的融资创新。
住房和城乡建设部此前曾多次建议，保障房建设需要多部门协作，不断创新融资机制，拓宽融资渠道，多渠道筹措建设资金。
有业内消息称，与保障房相关的融资创新计划，可能包括房地产信托投资基金、保障房房地产基金。前者原本在去年11月进入最后的审批程序，但因为恰遇房地产新一轮调控，且由于该基金审批程序和行政管理的复杂性，最终无果而终。保障房房地产基金，则主要由全国工商联房地产商会在推动。
保障房融资创新的背景来自巨大的资金压力。根据住建部估算，2011年度建设保障房投资需要1.3万亿到1.4万亿元，其中有8000多亿元是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集来的。剩余的5000多亿元资金，将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。
目前，国内保障房建设资金主要依赖财政预算安排、土地出让净收益、住房公积金增值收益安排等，但由于资金需求量巨大，这些资金对于保障房建设仅是杯水车薪。
因此，制度破题被视为民间资本参与保障房建设的关键环节。业内预计，在体制瓶颈打破之后，除了财政预算安排、土地出让净收益、住房公积金增值收益之外，接下来将有更多的保险资金、社会资本被允许进入保障房建设。
多融资渠道疏通
国家发改委的一纸通知为上述融资打开了希望之门，但另一方面，地方政府和各类投资主体的"自下而上"融资创新则成为破解保障房资金难题的重要部分。
目前，不少地方政府都成立统一的保障性住房融资平台，这也是很多省市的常见做法。比如，近期湖南省决定设立湖南省保障性安居工程投资公司，为湖南提供一个保障性安居工程专用融资平台。该平台注册资本45亿元，由湖南省政府全额出资。
此前，陕西、山东青岛等地区，已纷纷成立了各自的保障性住房建设融资平台，其目的就是承担起保障房建设的资金"蓄水池"的功能。
这些融资平台的意义在于，包括银团信贷、保险资金、社保基金等在内的各类型资金，很容易以不同的创新方式纷纷流向保障房建设领域。
公开资料显示，天津市保障住房建设投资有限公司与由15家商业银行共同组建的银团签订贷款协议，规模高达200亿元，意味着金融机构支持保障房建设已经在资金筹措、信贷机制建设方面找到了新的路径。
各级政府为保障房建设的资金难题发掘了多种解决途径。早在2010年，住房和城乡建设部等七部委便联合确定北京、天津等28个城市为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，133个保障房项目申请住房公积金贷款额度约493亿元。
实际上，除了信贷资金，保险资金也一直谋求进入保障房领域。5月，上海城投与中国平安共同推出"平安-城投控股保障房项目债权投资计划"，募集不超过30亿元的资金，用于支持上海保障性住房建设。
另一个引人关注的大型资金是社保基金。早在今年年初，社保基金向南京保障房建设发展有限公司发放30亿元的信托贷款，用于该市4个保障房项目的建设。
一些社会资本则发起成立了保障房类基金。有消息称，作为国内首个公租房基金，建银精瑞将以私募股权基金方式运作，基金申请方案已报送国家发改委和住建部，首期拟募集100亿元，未来3年内将在全国范围内投建数百万平方米的公租房。
上市公司华远地产发布公告称，公司同意控股子公司北京市华远置业有限公司作为发起人股东之一，参加投资设立建银精瑞公租房建设投资股份有限公司。
6月4日，首开股份发布公告称，将向银行间市场发行不超过43亿元的中期票据，所募集资金全部用于保障性住房项目的建设;6月10日，栖霞建设发布公告称，将发行一笔不超过17亿元的中期票据，用作西花岗保障房项目配套资金。
即便保障房建设仍面临不小的资金缺口，但有分析认为，相对于依然充裕的流动性，特别是大量寻找投资渠道的民间资金的存在，倘若在制度上进行创新，各类资金将有望稳定地流向保障房建设领域，未来几年保障房建设的资金缺口也必然得到弥补。
房地产债跑部进京 首批房企已提交企业债申请
6月将末，1000万套保障房融资难题终于推开了紧闭两年之久的政策大门。随着发改委财金司(2011)1388号文的出炉，掌管企业债大权的发改委终于为地方融资平台和房地产企业打开了一条绿色通道。
6月23日，本报记者获悉个别房地产企业已向发改委提交发债申请，其中不乏地方保障房建设的主力北京住总集团和首开股份等公司。
"以前专门做保障房的公司并不多，我们接触的很多，但真正提交申报材料的并不多。"一位中诚信评级公司人士向本报记者透露，目前上报发改委的已有两三单，7-8月份会有结果出炉。
这只是个开始，债券市场对房地产企业开始展露近年来少有的开放姿态，除了发改委主导的企业债外，银行间市场交易商协会主导的中期票据也向房地产商敞开怀抱。
除了已经发布公告的首开股份(600376.SH)和栖霞建设(600533.SH)外，本报记者获悉，目前向交易商协会申请注册发行中票的企业，还有金融街控股股份有限公司和重庆地产。
"企业债审批速度非常慢，两个月内希望看到很多是不现实的。"一家获得中票承销资格的券商固定收益部人士告诉记者，但企业债和中票向房地产开放这个是没有问题的。
不过，敏感的债券市场能否承受房地产债的新一轮供给，前景不容乐观，尤其在商业银行为主要买家的银行间债券市场。借用上述券商人士的话说，"没有什么机会，供给多了对债市不一定是好事。"
企业债：审批效率仍成疑
时隔两年后，房地产企业债的大门再度开启。
6月22日，北京住总集团董事长张贵林向外界透露，住总年内将发行20亿企业债，用于今年的8个保障房项目。
与住总一道的，不乏北京市保障房市场的中坚力量，诸如首开股份、金隅地产、金融街控股等公司;这与北京市政府的极力推动密切相关。早在5月中旬，公布1000亿年度土地储备开发投资时，北京市国土局就对外宣布北京市将探索土地债券融资模式。
而首开股份们的积极性，与其保障房带来的红利密切相关，该公司管理层曾表示，2010至2012年，首开股份房地产业务50%左右的结算面积将来自保障房。
不过，时隔多年，房地产企业债再度试水，尚待市场检验。
一位券商固定收益部总经理告诉记者，据其了解，目前各家企业申请规模都不太大，单个企业也就是"十几亿的规模"，而期限应该在3-5年，利率水平与目前市场利率水平持平。
"房地产债"跑部进京 首批房企已提交企业债申请
房地产企业债前景如何，绿色通道大开是否意味着审批效率的大幅提高。一位接近发改委的人士对此表示疑问，"绿色通道开通，发行效率不一定会有多大的提升;谁都意识到这不仅是给房地产也是给平台公司开了一道口子。"
随着保障房发债大门打开，地方融资平台看到了新希望，谋图通过调整募集资金用途等方式来加快审批进程，而山西、重庆等一些地方平台公司已先于布局。
公开信息显示，5月31日，山西大同市经济建设投资有限责任公司已成功发行25亿元企业债，其中14.7亿元拟用于大同市廉租房建设，其余10.3亿元拟用于补充公司营运资金和市政建设。评级公司给出的信用等级为AA级。
上述评级公司人士告诉记者，7、8月份将会看到一批专门平台保障房企业债集中出炉。当然，目前"四证齐全"的保障房项目并不多，上述调整也需要时间。
针对外界有关地方债务借保障房企业债膨胀的疑问，6月21日，发改委财政金融司司长徐林重申地方平台债的三个条件：首先，有发债资格的融资平台必须是根据中央文件清理之后得以保留的;其次，发行债券的地方政府当季负债不得超过财政收入;第三，新发债券和所有过往债务总和不得高于项目公司净资产40%。
事实上，早在2010年11月份，发改委就曾以2881号文的形式，对地方政府平台公司发债进行了规范，即徐林所指的发债资格直接与地方政府债务挂钩--如果该类投融资平台公司所在地政府负债水平超过100%，其发行企业债券的申请将不予受理。
上述接近发改委的人士透露，2881号下发之后，发改委曾要求相关发债企业填报地方政府负债状况，这对高负债的县市级平台公司而言，并非乐观消息。不过，记者从券商处也知晓，上半年发行的城投债并未披露相关地方政府的负债数据。
房地产企业债绝迹江湖已足有2年有余，最近一批房地产企业债尚需追溯到2009年上半年，由房地产巨头重庆龙湖地产和远洋地产发行的两批企业债。
中票：银行或成大买家
两年来，房地产商在企业债市场便难寻芳踪，与步步加码的地产调控不无关系，调控之下，无论是中票、短融、公司债还是企业债，房地产企业获批的难度大大加大。
事实上，比开闸企业债更进一步，银行间交易商协会正酝酿中期票据等中长期债务融资工具向地产商放开。
从审批流程来看，相较企业债动辄半年以上的审批期，采用注册制的中票优势很明显。先前已有两家上市房企披露了相关信息。6月4日，首开股份公告称，该公司拟在银行间市场发行不超过43亿元的中期票据，募集资金用于公司保障性住房项目建设。随后，栖霞建设亦公告，拟申请注册发行总额不超过人民币17亿元的中票。
据本报记者了解，目前，上市公司金融街控股亦正积极谋求在银行间市场发行中票，而重庆公租房建设主要平台公司--重庆地产也有同样行动。
不过，银行间债券市场投资者的态度未必积极。一家中资券商固定收益部人士分析，中票的主要购买群体是商业银行，而商业银行的购买态度直接与银监会对此类债券的风险要求密切相关。
此前，银监会曾酝酿将房地产开发贷款风险权重由目前的100%上调至150%，监管层对房地产融资的谨慎态度一目了然。
同时，如同保障房贷款还款难一样，保障房企业债也如此，上述券商人士坦言，如果债券还款来源没有得到明确保障，商业银行投资此类债券的积极性就会成问题。
"由于偿债资金没有明确，该类企业债的资质是不清楚的。如果最后还是依靠地方政府财政资金偿还的话，这与一般的城投企业发债又有多大区别?"上述人士分析。
如果银行购买积极性不高的话，房企中期票据在银行间市场能否大规模发行尚需观察。
房地产企业扩张急需快钱 融资饥渴盯上信托
前5月纳入统计的房地产信托产品单只平均规模约3.64亿元
6月18日，上海江桥万达广场开业。"今年计划有17座万达广场开业，12家五星级酒店开始运营。"大连万达集团董事长王健林日前对媒体表示。在今年银根收紧的情况下，万达为了保证充足的现金以维持这般扩张速度，开始大规模参与房地产信托融资，已有10只信托产品成立或正在募集，其中部分产品的规模在5亿-15亿元。而今年以前万达仅推出过一只信托产品。
央行报告显示，截至今年一季度，我国房地产开发贷款增幅已连续4个月呈下降趋势，而此前证监会暂缓受理房地产开发企业重组并购申请。在房企普遍资金紧张的背景下，信贷成为不少企业融资的"另类"途径。根据好买基金等机构发布的数据统计，今年前5个月，国内信托公司共成立房地产信托产品148款。其中，纳入统计的产品募集资金达到447.71亿元，单只产品平均规模约为3.64亿元，远超其他信托产品。
专家表示，目前开发商的信托融资利率已超过15%，而楼市成交已动力不足，双重压力之下，风险累积不容忽视，投资者不可盲目追求高收益率。
信托成开发商维持资金链的重要渠道，融资利率超15%
经过今年1月份的调整和适应，房地产信托市场在2月份和3月份触底反弹，而4月份仅27只产品就募集到了153.46亿元，5月份也达到近百亿元。虽然与去年9月211.73亿元的水平相比还有不小差距，但业内人士普遍认为，今年的房地产信托产品发行仍会保持较大规模水平。
去年以来，普通房地产开发商遭遇信贷寒冬，银行已将房地产视为高风险领域。2010年11月，中国银监会发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，进一步规范信托公司房地产信托的风险控制能力，不少信托公司暂停了产品发行计划。
但是，来自银行和监管层的压力难阻开发商融资冲动。目前，房地产信托产品许诺给投资者的最高收益率普遍超过10%，这意味着房地产信托背后的房地产开发企业付出的融资成本已经相当高了。房地产开发商通过信托计划融资的利率现在一般在15%以上，高者甚至达到了25%-30%，风险不可小觑。但大多数房地产企业对目前的信托融资成本还能够承受。
房企为何盯上信托?好买基金研究中心认为：第一，相当部分信托公司房地产信托业务比重较大，房地产业务是信托公司利润率最高的业务板块。第二，从开发商的角度来看，房地产信托是开发商在信贷、楼市双极寒中，维持资金链的重要渠道。因此，信托还是房地产公司除了开发贷款之外最靠谱的一种融资方式。
房地产行业景气度下降，挑选信托应更谨慎
随着国家对房地产市场调控的不断深入，房地产行业景气度下降，投资人在挑选房地产信托产品时，应更加谨慎，要更多关注贷款企业资质和财报等。
专家提醒，目前国内房地产信托业务仍然处于较低水平。首先，产品仍以单一项目融资服务为主，运作模式受到较大局限。多数产品最终投资标的限定于1-2个房地产项目，有名无实的现象比较普遍。其次，产品的标准化、规模化水平较低，运作水平有待改进。第三，由于流动性不足，缺乏有效的转让交易平台。
对于未来房地产信托的发展，中诚信托董事长邓红国认为：应制定房地产信托业务指引，实现统一规范监管;推动信托财产登记制度建设，为财产信托发展提供保障;健全信托税制，降低交易成本;构建信托交易流通平台，促进产品规模化、长期化发展。
银监会支持银行全覆盖 鼓励民资建乡镇金融机构
中国银监会21日召开全国金融机构空白乡镇工作推进电视电话会议。中国银监会副主席周慕冰强调，力争年内再解决500个机构空白乡镇的机构覆盖问题。凡在机构空白乡镇设置机构网点的银行业金融机构，银监会对其在省内和地市范围内新增机构网点给予支持，对其开办新业务申请予以优先受理审批。
截至目前，全国金融机构空白乡镇从工作启动时的2945个减少到2299个，已有16个省份(含计划单列市)实现了机构全覆盖，原有708个服务空白乡镇服务缺失问题总体得到解决，全国所有省份均已提前实现乡镇基础金融服务全覆盖，偏远农村地区金融服务发生了历史性变化。但是，由于多方面原因，目前机构空白乡镇的数量仍然很多，工作推进难度很大。
周慕冰指出，力争完成今年500个空白乡镇的机构覆盖任务。在任务落实上，东、中部省份要力争年内全部解决，西部省份要适当提速。着力加快村镇银行等三类新型农村金融机构在空白乡镇的培育步伐，积极引导现有银行业金融机构在空白乡镇设立分支机构。
农村合作金融机构要继续发挥主力军作用;邮政储蓄银行在规划设立自营网点的同时，要重点总结推广利用乡镇邮政服务网点开办代理营业机构;大型银行和股份制商业银行要切实加大在空白乡镇设置机构网点的工作力度，在内部业绩考核和激励措施方面作出灵活安排。
周慕冰强调，监管部门要同步跟进相应监管政策措施，在坚持市场化和商业可持续原则前提下，加强正向激励引导：一是重点引导鼓励社会各类资本到机构空白乡镇发起设立村镇银行等新型农村金融机构。明确"三个优先准入"原则：对在机构空白乡镇设立新型农村金融机构的，不受现有规划指标限制，优先准入;对村镇银行在机构空白乡镇设立分支机构的，优先准入;对同步在机构空白乡镇布设分支机构的村镇银行，优先准入。二是对银行业金融机构在机构空白乡镇设立分支机构的，在营运资金拨付和相关监管指标要求方面可适当降低门槛。三是对在空白乡镇设置机构网点的地方法人金融机构，在主要监管指标考核上，在一定期限内合理设置监管容忍度。
房地产市场流动性趋紧 房企信托融资成本突破20%
随着准备金率的逐步上调，信贷资源正在不断萎缩，令房地产市场的整体流动性趋紧，表现在房地产信托融资上，则出现了利率水涨船高的局面。
近日，在香港上市的融创集团先后两笔高息信托融资引发市场关注。公告显示，融创集团向大业信托融资6亿为旗下房地产开发公司融创基业进行注册资本注资。增资后，融创置地及大业信托各持有融创基业51%及49%的股权。
据悉，该信托计划为期17个月，年利率高达17%，为今年以来正式公布的地产信托最高年利率水平。如果加上信托手续费用及融资渠道费用，融资成本突破20%已无悬念。融创集团还表示，如果收购在约定的17个月期间届满后尚未进行，信托计划期限将自动额外延长29个月，并以23%的年利率支付偿还代价。
此外，融创集团另一笔向新华信托的融资款总成本预计也为17%。
在高息之外，目前进行信托贷款融资的房企所承受的还有高质押率。根据公告，融创将以开发公司股权及土地使用权作价5亿，作为向大业信托融资的质押物。但从此前的公告看，作为质押标的地块为融创以9.59亿元的价格竞标所得，因此从当前市场价看，质押标的价值已经能完全覆盖可能发生的风险损失。
据了解，这种高息、高质押的模式在信托行业内已较盛行。据北方某信托人士表示，原因一是政策监管趋严，二是信托公司担心房地产市场系统性风险加剧。目前监管层已对房地产信托项目实行逐月上报风险监测的制度，在其中的还款来源一项中，就明确要求填写第一、第二及其他还款来源。这对房地产开发商的资金链安全提出了更高要求，也等于直接提高了审批的门槛。
在现实中，据信托人士介绍，由于开发商目前资金紧张，加上其他的融资渠道收紧，有可能出现与信托约定的回购期内偿还或置换信托贷款的资金无法及时到位的情况。目前虽然尚未听说有房地产信托确认无法偿还的情况，但信托计划延期的情形确实存在。同时，如果开发商销售不畅，即使能够找到置换资金保证信托计划的兑付，开发商届时也会陷入高息置换低息的恶性循环。
逃规模票据或全面叫停 去年隐匿信贷或超3万亿
继此前河南、湖南等地农信社"逃规模"(逃避信贷规模)票据业务被叫停后，近日某地方银监局也向辖区内商业银行下发文件，全面叫停商业银行为"逃规模"所做的不规范的票据业务。
业内人士分析指出，如果该业务真的全面停掉，将给我国票据市场、商业银行票据业务，进而对企业资金链条带来巨大影响。但具体情况如何还要看监管层会如何"叫停"。
去年全国商业银行通过票据业务隐匿的信贷规模可能超过3万亿，为去年央行所统计人民币贷款新增量的近四成。
或全国范围内叫停
"昨天收到了银监局通知，全面禁止不规范的票据业务，"一名银行业人士对记者透露，"其他银行也应该收到了这个文件。"
据了解，该通知中明确提出，严禁银行与农村信用合作机构通过转贴现卖断并买入返售的方式来逃避信贷规模，要求银行认真实施新会计准则，准确核算票据业务。
上述人士分析指出，近期江苏宜兴爆出的票据大案应该是促使监管层发文的主要原因。由于银行与农信社"逃规模"票据业务愈演愈烈，其中的风险正在暴露出来。
"这种做法本身是违规的，因此规范整顿也是迟早的事情。"一家国有银行票据营业部人士也对记者表示。
此前河南、湖南银监局相继叫停农信社逃规模票据业务(本报6月10日报道)，记者进一步了解到，这迫使一些银行开始转战东北地区农信社。不过，随着监管部门全面整顿的开始，预计此类业务不久就可能在全国范围内全面叫停。
表内转表外的秘密
本报此前的报道指出，商业银行与农信社进行票据交易之所以可以脱逃规模，源于农信社在会计处理上存在的漏洞。
规范的会计处理下，商业银行或者农信社在收进票据后，需要记在"票据融资"科目下，即所谓的"进表"，要占用信贷规模。当银行将该笔业务转贴现卖断出去之后，该笔票据可以从"票据融资"科目中扣除，做到"出表"。而如果银行是将该笔票据以回购的方式转出去，则仍要留在"票据融资"科目下，不能"出表"。
而河南、东北等一些地区的农信社仍在沿用老的会计处理模式，对于"票据卖断"和"票据回购"业务在会计处理上不做区分，即农信社无论是将票据卖断出去还是回购出去，都可以在"票据融资"科目下扣除。
利用这一漏洞，银行将票据转贴现卖断给农信社，这样票据"出表"，可以腾出信贷规模，然后银行再从农信社逆回购买入票据，将这笔交易计入"买入返售"科目下，不再"进表"。
由于多数信用社不愿意将票据持有到期来办理"托收"，在票据到期前，银行还需要从农信社处将票据买断回来。
"比如6个月的票，帮银行逃5个月+25天，最后5天买回来，这样日间规模就看不出来。"一名曾从事票据业务的人士告诉记者，"因此银行开票的时候都很注意，到期日不会放在月末或者月头的，比如放在24、25日，只要到期不影响月末就好了。"
逃规模或超3万亿元
银行通过农信社逃匿的信贷规模具体有多大?因为银行回购来的票据是放入"买入返售"科目中，该科目实际上是这些逃出表外的票据规模所具有的"合法外衣"。因此计算上市银行年报中"买入返售"科目下票据业务的规模大致可以了解所隐匿的贷款规模。
记者通过查阅16家上市银行的财务报表发现，截至2010年年末，工、农、中、建、交五大国有银行的"买入返售"科目中票据品种的余额总和为4100亿元左右，8家股份制银行该项下的余额总和约为1.4万亿，而三家城商行从300亿元到700多亿元不等。以此计算，全国几十家城商行该科目的余额总和可能会超过1.5万亿元。
这意味着去年全国商业银行通过票据业务隐匿的信贷规模可能超过3万亿，超过去年央行所统计的7.95万亿元人民币贷款新增量的四成。
而这一规模也已远远大于表内的"票据融资"额。央行的统计显示，截至去年底，我国商业银行票据融资余额仅为1.4万亿元，较年初呈不断下降趋势。
"这就是为什么银行一直在开票，而票据融资量却在下降的原因。"上海一家大型票据中介公司有关人士说。
"其中的漏洞太大，实际的信贷增长要超过10万亿，这可能就是货币政策根本踩不住流动性刹车的原因。"上述国有银行人士说。
监管漏洞是主因
面对如此大的"藏匿规模"，如果监管层全面叫停该业务，可能会引发一连串影响。
"没人愿意接票，票据市场利率会大幅上扬，一些银行票据人员可能会失业，大量以票据作为主要融资手段的中小企业资金链条可能会断掉，因为票卖不掉，银行也不愿再开票。"上述国有银行人士说。
但他进而表示，具体还要看监管部门会如何规范。如果叫停后，银行在信贷规模上可以有所突破，可以缓解其影响。
有业内人士认为，银行信贷规模严格控制以及银行业务经理的业绩冲动，是导致此类业务泛滥的原因，但其根源仍归结于监管上的漏洞。
"按照监管规定，一方'出表'，对方必须'进表'。"上述国有银行人士说，"农信社和银行双方则是利用了不同的会计处理方式以及合同的不完整性，来达到规避风险资产占用和隐匿信贷规模的目的。"
他指出，如果同一区域市场上的两家银行一方 "脱表"，而另一方也不"进表"，就属于"双买断"行为，很容易会被查出，一旦查出就会被处罚。因此银行才需要找不规范地区的农信社来做，以逃脱这一处罚，这恰是体现了在监管上存在的漏洞，是监管不到位的表现。
银行之间的"双买断"行为于去年年初被正式叫停过。而实际上，目前银行和农信社之间的"逃规模"票据交易也属于一种"双买断"行为。
